住宅ローンの審査基準を教えて!

住宅ローンの審査基準イメージ


住宅ローンを誰でも借入れできるわけではありません。
だからこそ、住宅ローンが通るか通らないか、ドキドキする人も多いのではないでしょうか。
借入要件を満たしていないかもしれないと不安の方、また審査を通りやすくするため事前準備をしておきたいという方など、ぜひ参考にご覧ください。

事前審査と本審査の違い

住宅ローンには事前審査と本審査があります。
ではこの2つの違いは何でしょうか。みていきましょう。

事前審査

事前審査の申し込みは、購入物件が決まった段階で行います。
主に“個人信用情報機関”で借り入れ状況の調査が行われ、過去の延滞、破産といった金融事故を起こしていないかがチェックされます。

◎事前審査に必要な書類
・住宅ローン事前審査申込書
・本人確認書類(運転免許証・保険証など)
・収入を証明する書類(源泉徴収票や確定申告書など)
・物件の資料
・他に借り入れがある場合は、契約内容やローン残高がわかる書類

1日~1週間程度で審査結果が連絡され、事前審査に通れば正式なローン申し込み(本審査)が案内されます。
不動産業者と売買契約書等を交わした後に、正式にローンを申し込むと本審査が行われます。

本審査

本審査は不動産業者と売買契約などを交わした後に、正式にローンを申し込むと行われる審査です。
年収や勤続年数、年齢、健康状態から担保となる購入物件の価値評価などが行われます。
より詳しく審査されるので、事前審査で通っても本審査で通らない場合があります。
そのため、不動産業者等と交わす売買契約書等には、一定期日までに借り入れが認められない場合には、売買契約を解除でき手付金も返還される「融資利用の特約」を付加しておきます。

◎本審査に必要な書類
・申込関連書類・・・・住宅ローンの申込書/団体信用生命保険の申込書兼告知書
・本人確認書類・・・・印鑑証明書/住民票の写し/運転免許証またはパスポートまたは個人番号カード等/健康保険証
・所得証明書類・・・・源泉徴収票/住民税決定通知書または課税証明書等/確定申告書の写し/決算書
・購入・担保物件に関する書類・・・・売買契約書等の写し/重要事項説明書の写し/物件の登記事項証明書
・他に借り入れがある場合・・・・契約内容やローン残高がわかる書類

※住宅ローンの実態については国土交通省住宅局が調査を行っています。
興味がある方はぜひご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001122119.pdf

具体的にどういう場合に通らないのか

事前審査と本審査の違いについて簡単に説明しました。
では、具体的にどういう時に通りにくいのか、みていきましょう。

クレジットカードの引き落としが遅れたことがある

個人情報機関に記録が残るので、審査に影響します。
ただし、クレジットカードなどの利用状況が登録されているのは、ある一定の期間のみです。
たとえばCIC(クレジット会社の共同出資により設立された信用情報機関)の場合は5年で、引き落としが遅れても一生、チャンスがないということではありません。

公共料金の未払い

電気・ガス・水道会社は信用情報機関に加盟していません。
そのため、納付書で納付している場合はあまり影響を受けることはありません。
しかし、クレジット会社を利用して支払っていたり、銀行引き落としにしている場合は本審査で口座の取引状況のチェックを行うので影響を受けます。

公共料金の未払い

サラリーマンなら自動車税を除き、年金が未納という状況は考えにくいとはいえ、公共料金の未払いと同様、クレジットカード払いや銀行引き落としの場合は影響を受けます。
ただし気を付けたいのは自営業者の方。
年金や国民健康保険が未納だと、確定申告書に未記載となり、審査に大きく影響します。

勤続年数と勤務先

民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による“フラット35”では、基本的に収入要件が審査の基準となるので、あまり影響を受けません。
一方、民間の金融機関の場合は、気を付けなければいけません。

◎勤続年数
収入額の安定性という点で、勤続年数が問われます。
通常は勤続3年以上が目安です。
ただし、転職したばかりでも、同じ業界や業種で、キャリアアップの転職であれば、勤続年数が短くても大丈夫な場合がありますので、銀行に相談してみてください。

◎勤務先
大企業であれば収入の安定性は高いと評価されますが、中小企業勤務の場合には、大企業勤務の人に比べると審査は厳しくなると思われます。
ただし、収入や借入れ金額、物件の担保評価など、あくまでも総合的に判断されるので、中小企業勤務だからと言って、借入れができないわけではありません。

自営業の人も、事業の継続年数3年以上が目安です。
自営業の場合は、特に収入の安定性が不透明なため、過去3年間の所得が審査の対象となります。
毎年の所得に大きなぶれがある場合には、低い年の所得が審査の対象とされることもあります。

健康状態

民間住宅ローンの場合、団体信用生命保険(※)付が一般的です。
健康状態に問題がある場合は、否決されて住宅ローンの審査に落ちることになります。
しかし、一部の金融機関では、引受条件緩和型の団体信用生命保険を取り扱っていますので、とりあえず相談してみることをおススメします。

なお、“フラット35”は、団体信用生命保険の義務ではないので利用できます。
ただし、借入れ者に万一のことがあった場合には、遺族が引き続き返済していかなくてはならないので、十分な検討が必要です。
※団体信用生命保険・・・住宅ローンの返済中に、契約者が死亡または高度障害となった場合、生命保険会社がローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度。

年収が低い

借入れできる金額は、年収や所得金額によって決まります。
そもそも借入れできるかどうかの要件として、最低年収があります。

◎最低年収
金融機関によって変わりますが、200~300万円程度のところが多いようです。
(中には400万円というところや、収入合算者も最低年収の要件を満たす必要がある場合もある)

自営業者の場合には、所得金額が審査の対象となります。
(ただし、課税される所得金額を対象とする場合と、減価償却費などを差し引く前の所得額が対象とする場合もある)
どちらにしても、税金対策で極端に所得金額を少なくしていると借入れが難しくなります。

◎借入れできる金額は年収負担率で決定する
年収負担率とは、<年間返済額÷年収>で計算されるものです。
年収によって、一定の割合以内までの返済額とされています。
年収負担率の上限は各金融機関によって異なりますが、年収によって25~35%以内としているところが多いようです。
金利は一般的に4%程度で計算されるといわれてますが、これも各金融機関によって異なります。

<借入れ可能額の計算例>
◎年収500万円の場合

500万円×35%÷12ヶ月=約14万5833 円(1ヶ月当たりの返済額の上限)
金利4%、35年返済の場合、1000万円あたりの毎月返済額は4万4277円
14万5833円÷4万4277円×1000万円=約3290万円

※審査上のもので、返済できるかどうかは、一人ひとりの年収や年齢、家族構成などにもよります。
自分自身で返せる額とは異なる点には注意しましょう。

以上のような項目について、総合的に審査がなされます。
金融機関によって異なるので、ある銀行では審査に通らなくても、もう一方銀行では借入れができた、という例はたくさんあります。

関連記事

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

知って得する記事

  1. 住宅ローンの審査基準イメージ
    住宅ローンを誰でも借入れできるわけではありません。 だからこそ、住宅ローンが通るか通らないか、ドキ…
  2. 賢く住宅ローンを受けるためにはイメージ
    賢く住宅ローンを組むためには、どうすれば良いのでしょうか。 これから住宅を購入する人にとっては、住…
  3. なぜ家が売れないのか
    家を売ることになり、不動産会社に売却をお願いしたはいいものの、すぐに売れず悩んでいる方も多いのではな…

女性におすすめ記事

  1. 赤ちゃん

    2015-12-14

    子育てを考えたリフォームの間取り

    新築で購入したマンションではなかなか思い切れない間取りの変更が比較的しやすいのも中古マンションのいい…
  2. 女性の画像

    2015-12-13

    女性向けの住宅ローン

    住宅ローン審査で単身女性は本当に不利になるのか?女性のすべき審査対策 母子家庭や独身女性だと住宅ロ…
H・DIYホームバナー
西京区地域情報

ピックアップ記事

  1. DIYリフォーム

    2017-2-6

    リノベーション住宅ってなに?

    最近よくリフォームと一緒に目にする「リノベーション」。 いったい何を指すのかご存じですか? …
  2. 住宅ローンの流れイメージ

    2016-12-24

    住宅ローンの手続きって何するの?手順は?

    高額の住宅ローンを組む時は誰しも不安になるものではないでしょうか。 特に、経験のない方も多いでしょ…

家の豆知識

  1. 女性イメージ

    2015-12-14

    中古物件のリフォーム目安

    そもそも、中古を買ったら必ずリフォームって必要なのでしょうか? ○壊れてから手をいれるか、…
  2. お金を持つ男性イメージ

    2015-12-13

    自己資金ってどれくらい必要

    自己資金っていくらに用意すればいいの? 住宅を購入するときは、住宅ローンと自己資金のバランスを考え…
  3. 祭壇

    2015-12-13

    地鎮祭の内容って何?

    地鎮祭のやり方 最近は、地鎮祭をしない施主さんも増えてきており、神主さんを呼ばずに簡易の形で済…
ページ上部へ戻る