フラット35・民間ローンの違いって?

住宅ローンイメージ


フラット35・民間ローン徹底比較

住宅ローンと一口で言っても様々な種類のものがあります。
大きく2つに分けると銀行や信用金庫・農協などが行う【民間住宅ローン】と住宅金融支援公庫と民間金融機関とが提携する【フラット35】になります。
大きく分けた2つの特徴を見て比較してみましょう。

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●両者のメリット・デメリットを比較しよう

住宅ローンを借りる場合、大きく分けて2つの選択肢があります。

一つは民間ローン、そしてもう一つは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携したフラット35です。

今の民間住宅ローンの主力商品は、変動金利と短期固定期間選択タイプの住宅ローンです。
20・30年といった全期間固定金利タイプの独自で行っている民間住宅ローンもあります。
審査はフラット35と比較して厳しくなる可能性が高いです。

一方フラット35は、35年全期間固定金利の住宅ローンです。借入条件がしっかり明記されており、審査基準も比較的緩いです。
しかし、繰り上げ返済に関しては、最低金額が100万円以上となっており、1円からでも繰り上げ返済が可能なところもある民間住宅ローンと比べると不利な面もあります。

 

●民間住宅ローンとフラット35の比較表

表1

上記の表を具体的な例で見てみましょう。

3000万円の借り入れをした場合の諸費用は

民間住宅ローン ※ネット銀行の場合
・事務手数料 60万(借入総額2%(税抜))
・保証料 無料
・団体信用生命保険 無料

フラット35
・事務手数料 60万(借入総額2%(税抜))
・保証料 無料
・団体信用生命保険 完済までに約180万※初年度10万

となっていて、諸費用を比較してすると民間住宅ローンほうが安いのです。

フラット35には、団体信用生命保険の加入が必須ではないので加入しない方法で費用負担を減らすことができますが、万が一のことを考えると加入を見送るのは、お勧めできません。
NET銀行の場合、上記事務手数料よりも安いケースもあり、繰り上げ返済の手数料や利便性でのサービスが優れております。

ただし、フラット35のメリットは、「審査基準がゆるい」のと「全期間固定金利で返済計画がぶれない」ことです。

審査が難しいと思われる方は、フラット35を選んでいただいたほうがいいでしょう。
逆に住宅ローン審査に特に問題のない方は、民間の住宅ローンのほうが、返済総額も減り有利です。

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民間ローンと変動金利 金利上昇による返済額比較

変動金利と違って、フラット35では全期間固定金利で、金利が変わっても返済に影響しないことがメリットです。

金利がどの程度かわるとフラット35がお得になるのかシミュレーションしてみましょう。
1%。2%。3%の金利上昇で諸費用を含めて総額負担で比較してみます。

■前提条件 ※2014年7月試算データ

借入額 3000万円 返済期間35年 ボーナス返済なし
変動金利は イオン銀行住宅ローン フラット35は 楽天銀行フラット35を採用
事務手数料は
イオン銀行住宅ローンが借入額の2.16%
楽天銀行フラット35が借入額の1.404%

●変動金利が35年一定の場合 35年 0.57%のまま継続

表2

●変動金利が10年後に1%増加した場合 10年間 0.57% 11年目以降 1.57%

表3

●変動金利が20年後に1%増加した場合 20年間 0.57% 21年目以降 1.57%

表4

●変動金利が10年後に2%増加した場合 10年間 0.57% 11年目以降 2.57%

表5

●変動金利が20年後に2%増加した場合 20年間 0.57% 21年目以降 2.57%

表6

●変動金利が10年後に3%増加した場合 10年間 0.57% 11年目以降 3.57%

表7

-見解-

シミュレーションの結果は、10年後に金利が3%以上上昇しなければ、総負担額は変動金利のほうが、お得になっています。

10年で金利が3%上昇する可能性は低いと思われますので、まだまだ変動金利が有利だと考えられます。

フラット35と変動金利を比較するときに総返済額の分岐点は10年後に金利が3.0%上昇しているか?どうか?ということです。10年を超えてから金利が3.0%上昇しても、まだ変動金利の方がお得ということになります。

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