不動産売却にはどんな税金が課税されるの?

売却イメージ


○不動産売却時にはどんな税金が課税されるのか

不動産の購入時に様々な諸費用がかかるように、不動産売却時にもやはり諸費用がかかります。
売却時の主な諸経費は仲介手数料と各種税金があります。

仲介手数料は、売却の依頼をした時点でわかっていますが、税金については、不動産の種類面積などの諸条件によって税金が変わります。

あとで確認しようと思っていいると大きく損をすることがあります。
なぜなら、実は不動産の売却のタイミングで税額が変化するので、あらかじめ税金の知識を持っておく必要があります。

大きな損をしないためにもしっかりと調べて勉強しなければなりません。
しかし、税金は毎年微妙に税率がかわったり、税務上の規則によって細則が決められていたり一般の人にはわかりにくい内容になっています。

そこで今回は、一般的に抑えておきたいポイントだけをまとめて紹介いたします。
なお今回のポイントは、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。

○売って利益が出れば、譲渡所得税・住民税がかかる

不動産を売却して利益が出たケースでは、その利益は譲渡所得として所得税(国税)・住民税(地方税)が課せられます。
これら譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。
譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額になります。

取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。
また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けるができます。
こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。
この譲渡所得に税率をかけたものが実際の住民税・所得税になります。

住民税と所得税、それぞれの税率は何%になるのかは、売却時の土地・建物の所有期間によって異なります。

譲渡所得=譲渡価格?( 取得費※+売却費用)
※取得費は減価償却費を差し引く必要があります。

課税譲渡所得=譲渡所得?特別控除

○土地建物所有期間の注意点

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、売却するタイミングでのその土地・建物の所有期間によって、5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。
長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年以上という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。

売却がされる年の1月1日時点での期間が何年経過しているのかで求めます。
平成22年の6月に家を購入した場合、平成27年の7月に売却するとカレンダー上では5年が経過していますが、平成27年の1月1日時点では、5年経過していないので5年以下の短期譲渡所得になります。
この場合、平成28年の1月1日を超えた時に5年以上とみなされます。

平成25年1月1日より25年間にわたって復興特別所得税2.1%が加算されることとなっているので、平成24年以前のインターネットや書籍などの古い情報にはご注意ください。

短期譲渡所得… 39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
長期譲渡所得… 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

消費税の増税でどう変わる?

いよいよ平成26年の4月から消費税の段階的な増税が始まって今後も消費税率の引き上げが行われようとしています。
こうした増税が不動産の売却にとってどのような影響を及ぼすのでしょうか。

実は個人間売買であれば、売り買いする土地建物への消費税は非課税です。

そのため消費税増税もほとんど影響はありません。

ただし、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されますのでご注意ください。

また新築住宅の場合は、売主が法人となるため消費税が課税されます。さらに住宅ローン手数料にも課税されますので、
買い換えを計画している人は、そのことも踏まえて売却・購入を計画する必要があるようです。

課税・・・仲介手数料、住宅ローン手数料、登記費用の登録免許税以外
非課税・・・土地、建物、印紙、火災保険、固定資産税等精算金

 

○不動産の譲渡には様々な特例が認められている

実は不動産譲渡における所得税・住民税には、ここで紹介したようにシンプルに計算できるものではありません。
物件の種類や面積、築年数なども影響しますし、「所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」や「特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例」、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び
繰越控除の特例」など、条件ごとによってもっと有利になる様々な特例や軽減措置も用意されています。

個々の事例については税務署や税理士に相談すると良いでしょう。

関連記事

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

知って得する記事

  1. 独身でも家を買える
    「独身で家を買ったら結婚できない」そう信じている人が、まだまだ多いのではないでしょうか。 この…
  2. 住宅ローンの審査基準イメージ
    住宅ローンを誰でも借入れできるわけではありません。 だからこそ、住宅ローンが通るか通らないか、ドキ…
  3. 賢く住宅ローンを受けるためにはイメージ
    賢く住宅ローンを組むためには、どうすれば良いのでしょうか。 これから住宅を購入する人にとっては、住…

女性におすすめ記事

  1. 赤ちゃん

    2015-12-14

    子育てを考えたリフォームの間取り

    新築で購入したマンションではなかなか思い切れない間取りの変更が比較的しやすいのも中古マンションのいい…
  2. 女性の画像

    2015-12-13

    女性向けの住宅ローン

    住宅ローン審査で単身女性は本当に不利になるのか?女性のすべき審査対策 母子家庭や独身女性だと住宅ロ…
シングルアップホームバナー
西京区地域情報

ピックアップ記事

  1. なぜ独身で家を買ったのか

    2017-11-11

    シングルアップアドバイザーが『独身で家を買った理由』

    ネットなどを見ていると、家を買いたいけど1人で買っていいのか悩んでいる方も多いように拝見しました。 …
  2. 独身の家イメージ

    2017-11-9

    独身で家を買うならマンションor戸建て?

    賃貸生活が続き、毎月の賃貸代が気になってくると独身でも家の購入を考える方が増えてきます。 その時に…

家の豆知識

  1. 女性イメージ

    2015-12-14

    中古物件のリフォーム目安

    そもそも、中古を買ったら必ずリフォームって必要なのでしょうか? ○壊れてから手をいれるか、…
  2. お金を持つ男性イメージ

    2015-12-13

    自己資金ってどれくらい必要

    自己資金っていくらに用意すればいいの? 住宅を購入するときは、住宅ローンと自己資金のバランスを考え…
  3. 祭壇

    2015-12-13

    地鎮祭の内容って何?

    地鎮祭のやり方 最近は、地鎮祭をしない施主さんも増えてきており、神主さんを呼ばずに簡易の形で済…
ページ上部へ戻る