住宅ローン、いくらまで借りれるの?

ローンイメージ


住宅ローンの借入金額は、年収によって上限が決まってきます。
銀行などの金融機関が、設定している基準をもとに、年収に対していくらまで借りれるのかを計算し、自分にとっての「安心して返せる額」から借り入れ額を決める方法について解説します

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住宅ローンは、返せる自信があっても借りられるわけではない!

住宅の購入で一括現金支払いされる方は圧倒的に少数で、大部分の人が住宅ローンを使います。
そのため、住宅ローンは、私たちにローンの中では、比較的身近なローンのひとつではないでしょうか。

ただ、住宅ローンは、誰でも、いくらでも借りられるわけではありません。
銀行などの金融機関は、多面的に審査し、返済計画がしっかりと組めて問題ない人に返せる金額のローンを組んでくれます。

したがって、家の購入前に、金融機関の事前審査を受け、必要な額の住宅ローンを組めるかを確認する必要があります。

実際に金融から審査を受ける項目には、土地や建物の担保評価、勤務先、勤務形態、収入、他のローンの借り入れの状況などがあります。

また、「いくら借りられるか?」の目安は、月々の返済額が収入に対してどのくらいの割合か(返済比率)によって決まります。

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年収で借入金額の上限が決まる!

金融機関がいくら貸してくれるかの目安は、「返済比率」を計算して確認できます。
「返済比率」は、年収に対する一年間の返済金額の割合のことです。

基準は各金融機関で変わります。

ここでは基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット35】での例を確認してみます。
この基準を目安に考えてみるといいでしょう。
表1

実際の例で考えてみると、年収が450万円の人の場合、上の表による返済比率の基準は35%以下になります。
つまり、450万円×35%=157.5万円が年間返済の上限となります。この金額を上回るような返済になる金額は貸してくれません。

この場合は、毎月返済額の上限を決めるために1月当たりの返済額の上限を計算します。

157.5万円÷12ヶ月=約13万円(毎月返済額の上限)

この金額で、金利、返済期間を条件を変えて、借入可能な金額をシミュレーションできます。

近年では、銀行などのHPでシミュレーションを年収や借入年数を設定するだけで、簡単に試算してくれます。
計算するときの金利は、実際に借入時に適用される金額ではなく、一般の民間金融機関が審査する際の金利にしていると「4%」で試算しましょう。

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毎月返済額から借入可能金額を計算

年450万円の方の場合、借入可能額を計算すると、返済年数ごとに次の借入上限金額になります。

表2
計算結果を見てわかるとおり、返済期間が長くなるほど借りられる金額が増えます。
期間は長くなりますが、月々の返済金額は抑えられるのであまり短い期間での住宅ローンの申し込みは考え物です。

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他の借り入れで、住宅ローンの借入可能額が変わる!

既に支払中の自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによる分割払、リボ払いも含みます。)などなど、住宅ローン以外に組んでいるローンでもがあると、返済比率に加えて考えるので、住宅ローンの借入可能額が少なくなります。

先ほどの年収450万円の方の例では、他に借り入れがなければ毎月返済額の上限は13万円ですが、それ以外に車のローン毎月3万円の支払をしている場合は、これから借りる住宅ローンの毎月返済額の上限は、13万円-3万円=10万円として計算されます。

このため、住宅ローンで十分な額を借りたい場合には、自己資金を住宅ではなく他の借り入れへの一括返済として充てるなどする必要があります。

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派遣社員や契約社員、自営業者は審査が厳しくなる

会社員でも正社員の人は、長期雇用が前提であり安定的な収入が考えられるので、安定的な返済が可能だと判断されて住宅ローンを組みやすく、雇用期間が短い派遣社員や契約社員の人には、住宅ローンを組めないのが一般的です。
借りられる場合も、金融機関が限定的であったり、借入条件(おもに金利など)が厳しかったりするために注意が必要です。

また、会社員の収入源泉徴収票などの「額面年収」で審査されますが、自営業者は収入から費用を差し引いた「所得」で審査されるため、収入が会社員と同じでも借りられる額が少なくなります。

また、自営業者は収入が安定しない傾向があるため、過去2~3年分の確定申告書類の提出を求められます。

自営業者の方が住宅ローンを借りる場合には、自己資金を多めに準備しておく必要があります。

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「無理して借りられる額」ではなく「安心して返せる額」から借入金を決めることがポイント

金融機関の返済比率の基準の上限まで住宅ローンを借りると、支払いに無理が出ることがあります。

年収450万円の人の返済比率の上限35%から年間返済額の限度額を計算すると157.5万円でした。

この年収450万円は額面(総支給額)であり、実際の手取での給料は、税金や社会保険料を差し引いた金額になります。
この中から157.5万円をローン返済に充てるた、残りの可処分所得での生活をしなければなりません。

住宅ローンの返済は、20年以上、30年以上など長期間に及びます。
その間には、子供の学費が必要であったり、病気で入院など突発的な支払いがあったり、また老後資金の貯蓄など様々なことにお金がいるでしょう。
しかし、いったん借りてしまったお金は、返済を続けていかなければなりません。

住宅購入は、一生の買い物の中で一番高価な買い物ですが、それ以外にも必要な資金を同時に考えて行かなければなりません。
それぞれにいろいろなライフプランがあるので、冷静に住宅ローンを組む前にそれらを見直すことが幸せな住宅購入の第一歩になります!

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